2주택자가 자녀에게 12억원 아파트 증여시 세금 내역 시뮬레이션
📊 2주택자→1주택자 매매/증여 케이스
세금 계산 상세 조건 및 산출 내역
🏠 기본 조건
부동산 정보
• 아파트 현재 시가: 12억원
• 취득가격: 8억원
보유 현황
• 부모: 2주택자
• 자녀: 1주택자 (주택이 있는 자녀가 추가로 주택을 취득하는 상황)
기타 조건
• 조정대상지역: 해당
• 거주용 주택: 비거주
• 취득 부대비용: 2%
💝 증여 시 증여세 계산
📈 단계별 계산 과정
1단계: 증여재산 가액
증여받는 아파트 시가: 12억원
증여재산 가액 = 12억원
2단계: 증여공제 적용
직계존속→직계비속 공제한도: 5천만원 (10년간)
기 사용 공제액: 0원 (최초 증여 가정)
증여공제액 = 5천만원
3단계: 과세표준 계산
증여재산 가액: 12억원
증여공제: 5천만원
과세표준 = 12억원 - 5천만원 = 11억 5천만원
4단계: 증여세 계산
과세표준: 11억 5천만원
적용세율: 30억원 이하 구간별 누진세율
• 1억원 이하: 1억원 × 10% = 1천만원
• 1억원~5억원: 4억원 × 20% = 8천만원
• 5억원~10억원: 5억원 × 30% = 1억 5천만원
• 10억원~11.5억원: 1억 5천만원 × 40% = 6천만원
계산세액: 3억 4천만원
💰 자녀 총 증여세
3억 4천만원
📋 증여세율표 (2025년 기준)
* 11억 5천만원은 30억원 이하 구간에 해당하여 40% 세율 적용
🏠 자녀 취득세 계산 (증여)
취득가액: 12억원
취득세율: 12% (증여로 인한 취득, 조정대상지역 2주택자)
농어촌특별세: 0.2%
총 취득세 = 12억원 × 12.2% = 1억 4,640만원
⚡ 2주택자→1주택자 케이스 총 비교
🔥 매매 케이스
• 부모 양도소득세: 1억 9,166만원
• 자녀 취득세: 7,440만원
총 세금: 2억 6,606만원
💝 증여 케이스
• 자녀 증여세: 3억 4천만원
• 자녀 취득세: 1억 4,640만원
총 세금: 4억 8,640만원
💰 세금 차이
매매가 2억 2,034만원 절약
(증여 대비 45.3% 절세 효과)
💡 주요 포인트
✅ 매매의 장점
• 총 세금 부담이 절반 수준으로 낮음
• 장기보유특별공제로 세금 경감 효과
• 자녀의 현금 부담 발생하지만 전체적으로 유리
⚠️ 증여의 단점
• 높은 증여세율로 인한 과도한 세금 부담
• 증여 취득세율(12%)이 매매 취득세율(6%)의 2배
• 공제한도(5천만원)가 아파트 가액 대비 미미
🎯 권장사항
• 2주택자→1주택자 상황에서는 매매가 압도적으로 유리
• 자녀의 자금 조달 능력을 고려한 매매 추진
• 보유기간 연장으로 장기보유특별공제 확대 검토
📜 관련 법령
• 「소득세법」 제104조(세율), 제95조(장기보유특별공제)
• 「상속세 및 증여세법」 제53조(과세가액), 제54조(증여재산공제)
• 「지방세법」 제11조(취득세), 제12조(세율)
• 「조세특례제한법」 제124조(조정대상지역 중과세)
⚠️ 주의사항
본 계산은 2025년 세법 기준이며, 개별 상황(정확한 보유기간, 거주 여부, 기타 소득 등)에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다. 정확한 세무상담은 세무전문가와 진행하시기 바랍니다.
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